نقش بنگاه‌های معاملات‌ملکی در التهاب بازار مسکن
نقش مشاوران املاک در «نابسامانی بازار مسکن» معمولاً نادیده گرفته می‌شود؛ درحالی‌که آمارهای رسمی و مشاهدات میدانی از نقش مخرب بسیاری‌ازآن‌ها در رشد قیمت مسکن حکایت دارد و ورود این بنگاه‌ها به‌عنوان خریدار مسکن و فروش به قیمت‌های بالا، علت اصلی رشد قارچ‌گونه آن‌ها طی سال‌های اخیر است. به‌گزارش ایرنا؛ بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر یکی از متلاطم‌ترین بازارهای کشور است. جهش چندباره قیمت مسکن در سال‌های اخیر را شاید بتوان بی‌سابقه‌ترین التهاب دراین‌بازار دانست به‌طوری‌که تنها به‌عنوان نمونه میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از کمتر از پنج‌میلیون‌تومان در سال ۹۵ به بیش از ۳۰میلیون‌تومان در سال ۱۴۰۰ رسید. جهش چندبرابری قیمت مسکن، خرید مسکن را برای اکثریت متقاضیان مسکن عملاً غیرممکن کرده است. بررسی آمار رشد قیمت در بازارهای مختلف کشور نشان می‌دهد رشد قیمت‌ها در بازار مسکن حتی از بازار طلا نیز بیشتر بوده و حتی چندبرابر رشد قیمت ارز طی دهه‌های اخیر بوده است. دلایل متعدد و متنوعی برای رشد پرشتاب قیمت زمین و مسکن در ایران ذکر شده؛ از عوامل زمینه‌ای تورم یعنی رشد مؤلفه‌های پولی گرفته تا پیشی‌گرفتن تقاضا از عرضه به‌ویژه طی سال‌های اخیر. بااین‌حال عموماً نقش «تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌گذاری» در بررسی دلایل رشد قیمت مسکن نادیده گرفته می‌شود. بازار مسکن اتفاقات شگفت‌انگیز زیادی طی سال‌های اخیر همراه داشته. رکوردشکنی‌های پیاپی قیمت به‌ویژه در پنج‌سال‌اخیر، رواج معاملات واحدهای کهنه‌ساز و نقلی به‌سبب کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، اجاره پشت‌بام و ... تنها چند نمونه از شگفتی‌های بازار مسکن دراین‌چندسال بوده است. بااین‌حال یک موضوع چندسالی‌ست‌که به‌شکل پررنگی خودنمایی می‌کند و آن، رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی در کشور و به‌ویژه کلان‌شهرهاست. این رشد تصاعدی حتی در اوج رکود بازار که ناشی از رشد قیمت‌ها و افت قدرت خرید مردم بوده ادامه داشته است. نگاهی به آمار مرکز آمار از تعداد بنگاه‌های املاکی دارای مجوز در کشور، رشد جهشی و غیرطبیعی این بنگاه‌ها را طی ۳۰سال‌گذشته نشان می‌دهد.
نمودار فوق به‌وضوح از رشد تعداد بنگاه‌های املاک طی ۳۰سال‌گذشته حکایت دارد. رشد ۴۰برابری بنگاه‌های معاملات‌ملکی طی ۳۰سال‌گذشته درشرایطی‌که در بسیاری از سال‌ها بازار مسکن به‌دلیل قیمت‌های سرسام‌آور دچار رکود سنگین بوده، تناقض آشکاری دارد. براین‌مبنا «رونق معاملات زمین و مسکن» نمی‌تواند توجیه‌گر رشد قارچ‌گونه این بنگاه‌ها باشد. مقایسه آمار تعداد معاملات ملک در کشور با تعداد املاکی‌ها، سرانه پایین معاملات به‌ازای هر بنگاه را نشان می‌دهد؛ طوری‌که این سرانه در سال ۹۹ به حدود پنج معامله برای هر بنگاه رسید. بدیهی‌ست با وجود رشد تصاعدی بنگاه‌ها و درمقابل کاهش تعداد ساخت‌وساز و معاملات، کسب‌وکار بنگاه‌ها نمی‌تواند صرفاً باتکیه‌بر حق‌الزحمه ناشی از تنظیم سند باشد. در نتیجه این سرانه ناچیز به‌وضوح، غیراقتصادی‌بودن کسب‌وکار بنگاه‌های مشاور املاکی با تکیه صرف بر کسب‌درآمد از معاملات را نشان می‌دهد. درنتیجه تصور کسب‌درآمد بنگاه‌ها از حق‌الزحمه تنظیم سند از اساس باطل است زیرا باتوجه‌به سرانه پایین تعداد معاملات برای هر بنگاه، بسیاری از بنگاه‌ها باید ورشکسته شوند اما این‌گونه نیست! پس تنها یک عامل می‌تواند رشد برق‌آسای تعداد بنگاه‌های املاکی را توضیح دهد و آن، چیزی نیست جز سود کلان این بنگاه‌ها از دلالی ملک. نقش مخرب بسیاری از بنگاه‌های معاملات‌ملکی در بازار مسکن و دامن‌زدن به رشد بیشتر قیمت‌ها را می‌توان از آمارهای رسمی گرفته تا مشاهدات میدانی به‌وضوح دید. آگهی‌های مسکن متعدد این بنگاه‌ها در سایت‌های آگهی اینترنتی باعنوان «مناسب سرمایه‌گذاری»، مصداق معروفی‌ست که اکثر مردم با آن آشنایند. در یک نگاه کلی، بنگاه‌های معاملات‌ملکی در رشد تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن دو نقش عمده ایفا می‌کنند. اول، ورود این بنگاه‌ها به بازار معاملات به‌عنوان خریدار با هدف سرمایه‌گذاری و کسب سودهای کلان است. درواقع این بنگاه‌ها به‌جای‌آنکه صرفاً حلقه وصل خریدار و فروشنده ملک باشند، به سرمایه‌گذاری سوداگرانه دراین‌بازار پرداخته و ذی‌نفع مستقیم افزایش قیمت هستند. دوم، ترویج تقاضاهای سرمایه‌گذاری در جامعه است. این بنگاه‌ها با دامن‌زدن به تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سود حاصل از سرمایه‌گذاری در املاک را افزایش می‌دهند. این‌وضعیت باعث شده حتی پس از جهش قیمت مسکن، امکان افزایش مجدد قیمت‌ها همچنان باقی بماند و متقاضیان حقیقی مسکن اطمینان خاطری از آرامش بازار در آینده و افق روشنی برای خرید خانه نداشته باشند. آثار این‌وضعیت را می‌توان در رشد تقاضای سرمایه‌ای مسکن از ۲۵درصد در دهه ۶۰ به ۷۵درصد در دهه ۹۰ مشاهده کرد؛ یعنی از هر چهار معامله مسکن در دهه ۹۰ تنها یک‌مورد برای مصرف و سه‌مورد دیگر برای سرمایه‌گذاری‌ست. بدیهی‌ست؛ این‌حجم از تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، نقش عمده‌ای در رشد قیمت خانه و ناممکن‌شدن تأمین سرپناه مردم دارد.