گزارشی از بازار مسکن
بازار اجاره مسکن «کساد» شد
بررسیهای میدانی نشان میدهد عرضه مازاد مسکن اجارهای و پایان یافتن فصل جابهجایی، سبب کاهش چشمگیر قیمت ها گاه تا ۵۰درصد اجاره بهای پیشنهادی در تابستان شده است. به گزارش مهر، اگرچه پیشبینی بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن مبنی بر کاهش اجاره بها در نیمه دوم امسال به وقوع پیوست اما ارقام کاهش نرخ اجاره بها بسیار بیشتر از پیشبینیها بود بهگونهای که در دوگونه از مسکنهای آماده اجاره، این کاهش بسیار چشمگیر بود: یکی درخصوص خانههای گرانقیمت، لوکس و متراژ بالاست که نسبت به تابستان امسال بعضا تا یکونیمبرابر کاهش یافته و دیگری در خصوص خانههای آپارتمانی واقع در طبقات چهارم بدون آسانسور و پارکینگ است که بهدلیل نبود مشتری، موجران مجبورند تا نصف قیمت تابستان یا حتی به افراد مجرد واگذار کنند. براساس اظهارات رئیس اتحادیه املاک کشور در نشست خبری دوهفته قبل خود، تابستان امسال نسبت به سالهای گذشته قیمت اجاره بها با رشد سنگین ۲۰درصدی نسبت به تابستان سال قبل مواجه شده بود که پیشبینی میشد حباب قیمت اجاره بها در نیمه دوم امسال و همزمان با بازگشایی مدارس از بین برود.
علل کاهش اجارهبها
گرانی اجاره بهای مسکن در تابستان به حدی بود که برخی واحدهای مسکونی واقع در مناطق گرانقیمت در غرب یا شمال تهران تا متری دومیلیونتومان از سوی موجر برای اجاره فایل شده بود اما واحدهای با مشخصات مشابه در روزهای اخیر به دلایلی چون زیاد بودن عرضهکنندگان مسکن اجارهای و کاهش چشمگیر متقاضی، کاهش تبوتاب فصل جابهجایی مستأجران و همچنین فرا رسیدن ایام محرم و صفر، تا متری یکونیم و بعضا یکمیلیون و ۲۰۰هزار و حتی در مواردی به متری یکمیلیونتومان به اجاره گذاشته شده است. ضمن اینکه چشمانداز بازار نیز گویای احتمال بازگشت هیجان به بازار نیست و شواهد بر ادامه رکود و کسادی بازار اجاره مسکن تأکید دارند. بهعنوان مثال به گفته یکی از مشاوران املاک محله آریاشهر، یک واحد مسکونی واقع در میدان صادقیه با متراژ ۹۲ متر مربع به صورت رهن کامل به قیمت ۹۵میلیون تومان فایل شده است. یک کارشناس معاملات مسکن اظهار داشت: اگرچه در بخش رهن و اجاره برخلاف فایلهای خرید و فروش مسکن، سن ساختمان اثرگذاری چندانی در قیمتها ندارد اما آنچه سبب میشود تا قیمتها دچار تغییر شود، بازسازی شدن منزل حتی در صورت قدیمی بودن آن است؛ همچنین «محله»، «آسانسور» و «پارکینگ» از مهمترین فاکتورهای اثرگذار در قیمت رهن و اجاره مسکن است که پارکینگدار بودن از عواملی است که قیمت اجاره را می تواند تا ۲۰درصد نسبت به اجاره بهای واحدهای مشابه همان منطقه افزایش دهد. بنا به اعلام یکی از مشاوران املاک منطقه ۱۰ تهران، یک واحد مسکونی در خیابان نواب به قیمت ۲۰میلیون تومان ودیعه (رهن) و ماهیانه ۷۵۰هزار تومان عرضه شده است که این مورد به گفته مشاور املاک از سه ماه قبل برای عرضه از سوی موجر فایل شده بود اما به دلیل نداشتن پارکینگ، از سوی مشتریان با اقبال روبهرو نشد.
آثار کاهش سود سپرده بانکی بر بازار اجاره مسکن
وی افزود: از آنجایی هم که سود سپرده بانکها کاهش یافته است، مالک این واحد مسکونی متمایل به دریافت اجارۀ بیشتر بوده و از نرخ ودیعه کاسته است. موضوعی که در مناطق دیگر پایتخت نیز مشاهده میشود. همچنین یکی دیگر از مشاوران املاک در شرق تهران با تأیید افزایش تمایل موجران به اخذ ودیعه به جای اجارهبها تصریح کرد: بهعنوان مثال یک واحد مسکونی ۸۵متر مربعی در تهرانپارس با داشتن کلیه امکانات از جمله آسانسور و پارکینگ در حال حاضر به نرخ ۴۰میلیونتومان رهن و ماهیانه دومیلیونتومان اجاره عرضه شده که همین واحد در تابستان به صورت ۸۰میلیونتومان رهن و یکونیممیلیونتومان اجاره فایل شده بود؛ اما موجر با کاهش سود سپردههای بانکی به جای کاهش اجارهبها، از ودیعه کم کرده و به اجاره ماهیانه افزوده است.
تغییرات معنادار اجاره مسکن در محلههای گرانقیمت پایتخت
کاهش اجارهبها در محلههای گران قیمت تهران نیز دیده میشود؛ بهگونهای که یکی از مشاوران املاک محله جردن گفت: یک واحد مسکونی ۹۰مترمربعی با تمام امکانات به صورت ۴۵میلیونتومان رهن و ماهیانه ۳میلیون و ۲۰۰هزار تومان برای اجاره گذاشته شده است که اگر قرار به تبدیل به رهن کامل باشد، ۱۴۵ میلیون تومان از مستأجر اخذ خواهد شد. این درحالی است که واحدهای مسکونی مشابه در این منطقه در تابستان امسال دومیلیون تومان در هرمترمربع از سوی بنگاهها و مشاوران املاک فایل شده بودند که به معنی کاهش ۵۰درصدی اجاره بها در این منطقه گرانقیمت پایتخت است ضمن آنکه بسیاری از موجران تمایلی به اخذ ودیعه بالا ندارند و به جای آن اجارههای سنگین مطالبه میکنند. درحالیکه تا پیش از کاهش نرخ سود سپرده، چنین واحد مسکونی با این مشخصات واقع در جردن حداقل ۱۰۰میلیونتومان از مستأجر بهعنوان ودیعه مسکن مطالبه می کرد. از دیگر محلههای پرطرفدار پایتخت برای اقشار متوسط، محله ستارخان است که در این محله نیز با کاهش شدید قیمتها مواجهیم. بهعنوان نمونه یکی از مشاوران املاک محله توحید در معرفی فایلهای رهن و اجاره از موارد اعلامی خود، به معرفی یک واحد ۶۰ متری زیر ۱۰سال ساخت واقع در سمت شمال خیابان ستارخان در نزدیکی میدان توحید با تمام امکانات به قیمت ۱۰میلیون تومان رهن و ماهیانه یکمیلیون و ۲۰۰هزار تومان اجاره پرداخت که در این بنگاه معاملات ملکی فایل شده است. به گفته این واسطه معاملات مسکن، همین واحد مسکونی اگر در تابستان عرضه میشد، می توانست تا چهارونیم برابر پول ودیعه فعلی (۴۵میلیونتومان) و اجاره به همین میزان یا کمی کمتر (مثلا ۹۰۰هزار تومان) از سوی انبوه متقاضیان مورد استقبال قرار گیرد.