اهمیت موضوع مسکن در اقتصاد هر کشور قابلملاحظه است؛ چراکه مسکن بخش قابل ملاحظهای از ثروت خالص بخش خصوصی را به خود اختصاص داده است؛ درعینحال علاوه بر اهمیت ان در حوزه کلان اقتصادی در سطح خرد و خانوار نیز همواره از موضوعات مورد بحث و قابل اعتنا بوده است. محمدتقی نورعلیشاهی؛ کارشناس حوزه مسکن با سهدهه تجربه در این حوزه، نوسانات بازار مسکن را ناشی از حواشی بهوجود آمده برای اقتصاد و مختصات خاص اقتصاد کشور میداند و معتقد است با مدیریت صحیح میتوان این مشکل را تا حدود زیادی کاهش داد. بهمنظور بررسی چشم انداز و آینده بازار مسکن گفتوگوی کوتاهی با این فعال حوزه مسکن انجام دادهایم و نظرش را درخصوص بازار مسکن بهویژه در بحث تورم ساختمانی، رکود حوزه مسکن و راهکارهای برون رفت از این وضعیت جویا شدیم.
دلیل رغبت مردم به سرمایهگذاری در بازار مسکن چیست؟
یکی از مهمترین دلایل اصلی رغبت عموم مردم به بازار مسکن برای سرمایهگذاری، نوسان کمتر و سود قطعی آن در قیاس با سایر بازارها مانند طلا، دلار و بورس است. بازار مسکن همچنین بنابر خصوصیاتی که دارد، یکی از مطمئنترین بازارها برای سرمایهگذاری بهشمار میرود؛ از این رو همواره اقبال بسیاری از مردم به سرمایهگذاری در این بازار را شاهد بودهایم؛ البته خرید و فروش ملک در طول دهههای اخیر هیچگاه به پیچیدگی زمان حال نبوده است!
چه عواملی بر قیمت مسکن تأثیر دارد؟
در مورد عوامل مؤثر بر قیمت مسکن می توان به عوامل متعددی اشاره کرد: وضعیت اقتصادی، میزان درآمد، حجم ساختوساز، نرخ تورم و نمودار قیمت دلار در کنار برخی مسائل دیگر، بر رکود یا رونق بازار مسکن تأثیر میگذارند؛ البته در این بازار عوامل خارجی نظیر حجم نقدینگی مردم، شکل جاری بازار سرمایه از دیدگاه مردم، نوسانات بازار طلا، بازار فعالیتهای اقتصادی، تورم عمومی، میزان سودآوری سایر بخشها، میزان سود سپرده بانکها و ... تأثیر دارند.
پیشبینی شما از آینده قیمت مسکن چگونه است؟
حقیقت امر پیش بینی قیمت مسکن بهویژه در شرایط اقتصادی کنونی بسیار دشوار و پیچیده است؛ اما این پیشبینی معمولاً تحتتأثیر عواملی نظیر، رشد اقتصادی کشور، قدرت خرید اقشار جامعه، نرخ ارز، نرخ بهره بانکی، سیاستهای دولت، تحولات سیاسی کشور و منطقه و میزان عرضه و تقاضا بستگی دارد. جالب اینکه هرازگاهی این عوامل بر یکدیگر تأثیر میگذارند و محاسبات را دچار دگرگونی میسازند.
تأثیر وامها روی قیمت مسکن یا بازار مسکن چگونه است؟
تأثیر این وامها قابل انکار نیست؛ اما چندان هم چشمگیر نیست؛ چون مبلغ اقساط وام ها زیاد است و بیشتر مردم توان پرداخت آنها را ندارند؛ بنابراین اکثر مردم ترجیح می دهند از وامهای متفرقه، کارمندی، بانکهای خصوصی و نظایر آن استفاده کنند و از سویی باید پذیرفت با قیمتهای کنونی، حتی با دریافت چند وام هم خرید خانه بسیار دشوار است.
بانکها چه میزان در افزایش قیمت مسکن مؤثرند؟
شک نکنید اگر بانکها آپارتمانهای خود را به بازار عرضه کنند بازار مسکن رونق اساسی پیدا میکند؛ درحالحاضر در شهری مثل تهران چندین هزار آپارتمان در اختیار بانکها قرار دارند که اگر این واحدها به مشتریان واقعی عرضه شوند، بازار مسکن راه میافتد. بسیاری از قیمتهای نجومی و حبابی مسکن که در سایتهای خریدوفروش مسکن مشاهده می شود مربوط به واحدهای متعلق به بانکها است. در حقیقت درج چنین قیمت هایی با هدف فروش نرفتن این واحد های مسکن درج شده اند و اگر متعلق به شخص حقیقی و فروشنده واقعی باشد بالاخره آن فرد مجبور است با نرخ منطقی و عرف منطقه واحد خود را بفروشد؛ اما میبینیم که آگهی برخی واحدهای مسکونی با چندین برابر قیمت عرف منطقه تکرار میشود و خرید و فروشی هم صورت نمیگیرد؛ البته در دو سال اخیر که دولت بانکها را از بنگاهداری منع کرده تا حدودی دست بانکها از بخش مسکن، ساخت و ساز و دلالی در امر مسکن کوتاه شده است.
نقش بنگاههای معاملات ملکی را در بازار مسکن چگونه ارزیابی میکنید؟
افزایش بیرویه تعداد بنگاه های معاملات ملکی یکی از آفت های این حوزه است؛ چراکه برخی افراد بدون داشتن حتی یک روز تجربه خرید و فروش و بنگاهداری، اقدام به تاسیس بنگاه نمودهاند که قطعاً آسیبزاست و حتی در ماههای اخیر شاهد پلمپ بسیاری از بنگاههای فاقد جواز در سطح کشور بودهایم. ازطرفی نمیتوان نقش بنگاههای معاملات ملکی را در امر خرید و فروش نادیده گرفت؛ درحالحاضر تلاش دولت بر ایناستکه انعقاد قرارداد اجاره به موجران و مستأجران سپرده شود یا اجازه پیش فروش را از مشاوران املاک بگیرند و این کار در دفتر اسناد رسمی صورت پذیرد. این عوامل بیشک به بازار مسکن که پیشران اقتصاد است، ضربه وارد میکند. بهتر است به بنگاههای املاک اجازه نوشتن قرارداد پیشفروش را بدهند و ثبت رسمی به دفاتر املاک واگذار شود. در حال حاضر به دلیل حذف مشاوران املاک، پیشفروش در عمل صورت نمی گیرد و بخش ساخت و ساز از این نوع مدل تامین مالی به شدت متضرر خواهد شد.
ارائه دستورالعمل های دولتی در اداره امور معاملات ملکی چه تأثیری در روند بازار خرید و فروش ملک دارد؟
دولت نباید زمینه تداخل مشاغل با یکدیگر را فراهم کند؛ بلکه باید بسترهای تخصصی شدن مشاغل را فراهم کند. قطعا از لحاظ مدیریتی صحیح نیست که سازمان ثبت اسناد هم نویسنده سند باشد و هم اسناد را به ثبت برساند؛ بلکه باید مطابق رویه همیشگی فقط اقدام به ثبت اسناد کند درغیراینصورت معضلات عدیده به وجود خواهد آمد. چندسال قبل هم عده ای در تلاش بودند که انجام معاملات و ثبت معاملات تنها در سازمان ثبت اسناد صورت بگیرد که این طرح توسط نخبگان و کارشناسان رد شد. در واقع پیدا کردن فروشنده و خریدار، صحت معامله در آستانه وقوع، صحت مشخصات متعاملین، صحت ویژگیهاي ملک مورد معامله و در نهایت تمام جزئیات معامله باید از مسیر مشاوران املاک کنترل و تائید شود و در دفتر اسناد رسمی ثبت محضری قانونی صورت پذیرد.
آینده بازار مسکن را چگونه پیشبینی میکنید و راه برونرفت از تورم ساختمانی چیست؟
بعد از سال 97 شاهد افت شدید ساخت و ساز در حوزه مسکن بودیم که باعث شد این صنعت صدمات شدیدی ببیند. هرچند عوامل متعدد دیگری که پیشتر عنوان شد نیز در رکود مسکن تاثیر گذاشتند. با این حال دولت باید تلاش کند، راهکارهای اساسی برای این حوزه اتخاذ کند و با چارهاندیشی راه را بر افزایش غیرمنطقی قیمتها ببندد. یقین بدانیم طرح های موقتی نظیر خرید متری مسکن، وام ودیعه اجاره، پلیس ساختمان جهت یافتن خانههای خالی و طرحهایی ازایندست تأثیری در بازار مسکن ندارند و باید به اقدامات عملی جدی فکر کرد. ارائه تسهیلات ارزانقیمت به انبوهسازان، شاید یک راه منطقی باشد. ارائه تسهیلات ارزان قیمت با شرایط آسان به انبوهسازان و مردم علاوهبراینکه افزایش ساختوساز را بهدنبال خواهد داشت رونق بازار مسکن و صنایع وابسته به آن را نیز موجب میشود. دوم اخذ مالیات منطقی از خانههای خالی و لوکس چاره دیگر است. اگر دولت هرسال از مالکان خانههای خالی مالیاتی سنگین اخذ کند، قطعاً عرضه مسکن افزایش و به تبع آن قیمتها کاهش پیدا میکنند. مالیات خانههای لوکس هم درحالحاضر تناسبی با قیمتشان ندارد و اخذ این مالیات کم، مانع از افزایش قیمت خانههای لوکس نمیشود! درمجموع اقداماتی نظیر تقویت تقاضا (افزایش توان واقعی خریداران و کاهش سود بانکی)، تلاش در جهت عرضه منطقی و موردنیاز (توجیه سرمایهگذاری برای ساختوساز)، تجمیع سرمایههای خرد مردم در صندوق مسکن، تامین زمین رایگان برای افراد فاقد مسکن، نظارت بر بازار مصالح ساختمانی، نظارت و کنترل اپلیکیشنها و سایتهای خرید و فروش، ممنوعیت کامل بانکها از بنگاهداری و احتکار مسکن، جلوگیری از سفتهبازی و سوداگری در بازار ملک و زمین با اهرم مالیات و ... میتوانند در کنترل تورم ساختمانی و بهبود اوضاع مسکن مؤثر باشند.
وحید حاجسعیدی