درمان رکود بازار مسکن؛ از عرضه زیاد و صنعتی‌سازی تا خانه‌های کپسولی

برخی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند که برای بهبود بازار مسکن باید ساختارهای مختلفی چیده شود. به‌جای نگاه تک‌بعدی به مسکن باید زمینه عرضه بسیار زیاد و صنعتی سازی ساخت‌وساز فراهم شود. از‌طرف‌دیگر؛ با ساخت خانه‌های کوچک زمینه صاحب‌خانه شدن، خانه اولی‌ها یعنی زوج‌های جوان فراهم شود. مسکن از فهرست دسترسی میلیون‌ها خانوار ایرانی خارج شده و بسیاری با تن دادن به سبک اجاره‌نشینی و رصد مسائل بازار اجاره‌بها که بخش عمده سفره معیشت آن‌ها را می‌بلعد، تنها به نظاره‌گری وقایع بازار خریدوفروش املاک نشسته‌اند. از طرف دیگر وضعیت اقتصادی کنونی و وضعیت دریافت و بازپرداخت وام سبب شده تمایل به خرید و تهیه مسکن کم شود و درنتیجه خرید و فروشی در این بازار در حد مطلوب صورت نگیرد. از سویی دیگر، اظهارنظر برخی مشاوران املاک که می‌گویند، بسیاری از اهالی این صنف که در کار ساخت‌وساز نیستند به کار در اسنپ و تپسی مشغول‌اند و پربازتاب‌ شدن آن در رسانه‌ها، نمایی از رکود در بازار را به تصویر می‌کشد. در این وضعیت به سراغ «عباس شوکتی» و «مهدی احمدی»؛ دو نفر از فعالان و کارشناسان بازار مسکن رفته و برخی پرسش‌های این حوزه را با آنان در میان گذاشتیم. در ادامه شرحی از این پرسش و پاسخ‌ها را می‌خوانید:

رسانه‌ها در آخرین روزهای پاییز ۱۴۰۲ خبر دادند تورم سالانه آپارتمان‌های تهران در آبان سال جاری به ۸۶.۳ درصد رسیده که بالاترین رقم ثبت‌شده از آبان ماه سال ۱۳۹۸ تاکنون است. همین موضوع اعلام آمار واکنش‌های متعددی به دنبال داشته است. از دید برخی کارشناسان، این آمار نشانگر توقف‌ناپذیر بودن روندی افسارگسیخته است. ازسوی‌دیگر تعدادی هم می‌گویند ما به یک پایگاه آماری قوی برای داده‌های بخش مسکن نیازمندیم و آمارهای این‌چنینی انعکاس دقیقی از وضعیت بازار را به دست نمی‌دهد و نتیجه آن تشویش، بحران و سونامی در بازار مسکن است. دراین‌خصوص نظر عباس شوکتی را جویا شدیم. وی گفت: آمار درست باشد؛ زیرا تصور بر این‌است‌که تورم پایین‌تر از این عدد باشد. پیش‌بینی ما این‌است‌که براساس تمهیداتی که بانک مرکزی برای کنترل ارز، طلا و پیش‌فروش‌هایی که برای دلار اتفاق می‌افتد صورت بگیرد، در اردیبهشت ۱۴۰۳ شاهد کاهش قیمت مسکن باشیم؛ یعنی وقتی قیمت دلار و ارز روند کاهشی پیدا می‌کند قیمت مسکن‌ها هم تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد. احمدی گفت: بخش تورم ۸۶.۳ درصدی موثق نیست؛ یعنی نمی‌شود به آن اتکا کرد بااین‌حال آنچه قابل پذیرفتن است این‌است‌که در بخش مسکن همچنان تورم داریم. این تورم‌ هم ادامه خواهد داشت؛ زیرا قیمت مصالح ساختمانی هم رو به افزایش است و در سال آینده همین امر ادامه هم خواهد داشت. عباس شوکتی نیز در پاسخ به این سؤال که برآورد کلی از وضعیت بازار مسکن چیست؟ گفت: اکنون رکود هست و رکود را نمی‌توانیم انکار کنیم. آمار خریدوفروش بسیار پایین‌ است. آن‌ چیزی که اتحادیه املاک در چند ماه گذشته مطرح کرده بود، حاکی از این‌است‌که نه‌تنها بازار مسکن رشد نداشته، بلکه رشد نزولی هم داشته است. بااین‌حال در بهار و خرداد ۱۴۰۳ هم شاهد هم رونق بازار مسکن و هم کاهش قیمت مسکن خواهیم شد. احمدی نیز دراین‌باره افزود: تولید مسکن به نسبت تقاضایی که برای آن وجود دارد، کم است و مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و هر چه ظرفیت تولید مسکن را افزایش دهیم، مردم برای نگهداشت پول ترجیح می‌دهند که در مسکن سرمایه‌گذاری کنند، به‌همین‌دلیل تقاضای انباشته در بازار مسکن بسیار است. برآورد من این‌است‌که در سال‌های آینده هم تورم خواهیم داشت اما با رکود؛ یعنی رکود تورمی؛ یعنی خریدوفروش در سال آینده ضعیف خواهد بود. شوکتی در پاسخ به این سؤال که دولت در تحول وضعیت مسکن یعنی رونق عرضه و تنظیم بازارچه سهمی دارد و بخش خصوصی تا چه حد باید مشارکت داشته باشد تا روندهای بازار به‌صورت اساسی سامان یابد؟ گفت: به‌نظر من زور بخش خصوصی شاید تنها به ۱۰ درصد می‌رسد، اما دولت ۹۰ درصد است؛ بنابراین دولت باید حمایت و پشتیبانی کند و همه کارها از خود دولت شروع شود. نقدی که به ساخت خانه‌های انبوه به دست‌چینی‌ها داشتم این بود که وقتی ما بخش خصوصی در داخل داریم چرا باید از خارج بیاوریم. اگر شرایطی ایجاد شود که آن ۱۰ درصد بخش خصوصی به ۷۰ یا ۸۰ درصد برسد، به‌طورقطع اتفاقات بسیار خوبی در تحولات قیمت مسکن به‌وجود خواهد آمد. احمدی همچنین یکی از اشکالات بازار مسکن را در این دانست که دولت می‌خواهد صفر تا صد کار را انجام دهد و گفت: اگر دولت تسهیلات و اعتبارات را تخصیص می‌داد و بخش خصوصی هم کار می‌کرد، خیلی سریع‌تر می‌شد به نتیجه رسید. برای مثال زمانی‌که مسکن‌های مهر ساخته شد، قسمتی که در دست بخش خصوص بود زود تحویل داده شد و متقاضیان هم از آن‌ها استفاده کردند؛ اما قسمتی که در دست دولت بود، معمولاً با تأخیر مواجه بود و نتوانستند آن‌ها را به‌موقع تحویل دهند؛ بنابراین بخش خصوصی بازوی تنومندی است که می‌تواند به دولت کمک کند. منتها همیشه این اتفاق هم افتاده که بخش خصوصی اذیت شده و تمایلی برای مشارکت خوب ندارد. شوکتی در پاسخ‌به‌اینکه وضعیت بازار به‌گونه‌ای است که تهیه مسکن را از دسترس میلیون‌ها نفر خارج کرده است. برای خروج از این وضعیت، اساسی‌ترین اقداماتی که باید صورت بگیرد، چیست؟ گفت: پیشنهادی که ما به دولت خدمتگزار و هم به انجمن انبوه‌سازان داریم، ایجاد مسکن‌های کپسولی است. منظور از مسکن‌های کپسولی آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متری هستند که خانه اولی‌ها یعنی زوجین جوان بتوانند با قیمت‌های مناسب‌تر خریداری کنند. به‌عبارتی هدف ما این‌است‌که مردم بتوانند باتوجه‌به بودجه‌ای که در اختیار دارند و با تسهیلاتی که دولت در اختیارشان قرار می‌دهد، مسکن تهیه کنند؛ بنابراین اعطای وام از یک‌سو و ازسوی‌دیگر کم شدن متراژ خانه‌ها می‌تواند تأثیرگذار باشد. پیشنهاد دیگر این‌است‌که زمین‌های مناسب ازسوی دولت به سازندگان خصوصاً انبوه‌سازان ارائه شود تا همان زمین‌ها باقیمت‌های ساخت که تحت‌تأثیر مواد و متریال (آجر، سیمان، گچ و...) است، باز ازطریق حمایت دولت و با سوبسیدهایی که دولت در اختیار قرار می‌دهد ساخته شود. وقتی حدود ۵۰ هزار و یا ۷۰ هزار مسکن در کل کشور تأمین کنیم، همین امر صد در صد باعث کاهش قیمت می‌شود. وقتی مسکنی که متراژش ۵۰ متر و قیمتش هم مناسب باشد، فرد به سراغ مسکن ۹۰ متری با اقساط و وام بسیار نمی‌رود. احمدی نیز دراین‌زمینه تأکید کرد: ساختارهای مختلفی باید چیده شود. به مسکن نمی‌شود نگاه تک‌بعدی داشت. ساده‌ترین راه تولید مسکن، عرضه بسیار زیاد و صنعتی سازی ساخت‌وساز است
مینا اینانلو/ ایرنا