رئیس اداره ثبتاسناد و املاک شهرری تأکید کرد؛
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ مدرنترین قانون در حوزه املاک کشور
سید مهدی لامعی؛ رئیس اداره ثبت و املاک شهرری گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مدرنترین قانون در حوزه املاک کشور است که در یک زمان مشخص در قانون، نظام معاملاتی کشور را الکترونیکی میکند و حدنگاری املاک را در کشور بهاتمام میرساند. در حاشیه همایش تبیین قانون الزام و سامانه کاتب درخصوص برنامههای مدیرکل ثبت استان تهران به شهرری و تشریح اهداف این سفر با مهندس لامعی؛ رئیس اداره ثبتاسناد و املاک شهرری مصاحبه ای انجام دادیم که میخوانید.
سیام مهرماه اولین همایش سراسری مشاوران املاک شهرستان ری بههمت اتحادیه صنف مشاوران املاک شهرستان ری و اداره ثبتاسناد و املاک شهرری در سطح استان تهران و در سالن همایش حضرت ولیعصر(عج) فرهنگسرای ولای شهرری برگزار شد. اینهمایش تخصصی با هدف آشنایی مشاوران املاک با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و سامانه کاتب برگزار شد. جهت تبیین قانون الزام از مدیرکل محترم ثبت استان تهران و معاونین ادارهکل در امور املاک و کاداستر و امور اسناد رسمی و کارشناسان حقوقی و فناوری اطلاعات ثبت استان دعوت بهعمل آمد تا قانون مذکور که بهمنظور رفع مشکلات چندینساله کشور در حوزه املاک را موردبررسی برای مشاوران املاک تبیین و تشریح نمایند. قانون الزام از تاریخ سوم تیرماه امسال لازمالاجرا گردیده و میتوان گفت که این قانون، پیشرفتهترین قانون مربوط به حوزه املاک کشور است. طبق قانون ثبت مصوب اسفندماه ۱۳۱۰ ثبت املاک و اسناد در کشور اجباری گردید و علیرغماینکه طبق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت، ثبت املاک و اسناد باید بهصورت رسمی انجام میگرفت لیکن تاکنون در مناطقی از کشور املاک هنوز به ثبت رسمی نرسیده و ازطرفی همچنان املاک دارای سند رسمی یا املاک غیررسمی بهصورت عادی مورد نقلوانتقال واقع میشوند. نقلوانتقال عادی املاک و همچنین عدمصدور سند رسمی برای برخی از املاک کشور باعث شده بود که حوزه معاملاتی املاک دچار نقصان فراوانی باشد و باعث اختلاف مالکیتی و همچنین تشکیل پروندههای قضائی در دادگستری شده بود حدوداً ۳۵درصد پروندههای دادگستری سراسر کشور را پروندههای مربوط به حوزه املاک و اسناد تشکیل میدهند که ناشی از همین مشکلات سالیان دور است. قانون الزام با اهداف متعددی تصویب شد که باید به برخی از این اهداف اشاره کرد: ساماندهی بازار معاملاتی و نقلوانتقالات اسناد عادی و همچنین ساماندهی مشاوران املاک و رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد مالکیت بهویژه اراضی زراعی و ابنیه مسکونی برشمرد. در نظام نقلوانتقال عادی املاک، امکان شناسایی مالکین واقعی املاک میسر نبود و ازطرفی قانون حدنگار کاداستر بهطورکامل اجرا نگردید که اجرای قانون الزام، درواقع قانون حدنگار نیز بهسرانجام خواهد رساند. همچنین اجرای این قانون باعث کاهش اختلافات املاک و کاهش تشکیل پروندههای قضائی در دادگاهها میگردد و از جرائمی همچون جعل اسناد، کلاهبرداری و پولشویی جلوگیری بهعمل خواهد آمد. مختصراً هدف قانونگذار را از تصویب این قانون، میتوان به اتمام حدنگاری املاک و اراضی کشور و اعتباربخشیدن به اسناد رسمی و ازطرفی، برقراری نظام معاملاتی الکترونیکی در کشور دانست. وفق ماده ۳ قانون سازمان ثبت مکلف گردیده سامانهای جهت تنظیم اسناد بهصورت رسمی و الکترونیکی طراحی نماید که بههمینمنظور سامانه کاتب جهت نقلوانتقال الکترونیک اسناد تهیه و دردسترس تمام مشاورین املاک قرار گرفت. برای اولینبار در کشور و بهموجب ماده ۳ قانون الزام، مشاورین املاک دسترسی پیدا میکنند به سامانه ثبت الکترونیک اسناد که متصل به سازمان ثبت است و بهموجب این سامانه مشاور املاک میتواند استعلام املاک و اراضی را از سامانه دریافت کند و ممنوعالمعاملهبودن فروشنده و خریدار را رؤیت و با اطمینانخاطر بیشتری پیشنویس سند را در سامانه کاتب تهیه و جهت تنظیم رسمی آن به دفترخانه اسناد رسمی معرفی نماید. دراینهمایش تبیین گردید که مشاورین املاک باید هرچهسریعتر به سامانه کاتب یا همان سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل گردند و از تنظیم سند بهصورت سنتی خودداری نمایند کلیه اسناد اعم از بیع و اجاره در قالب سامانه ثبت الکترونیک اسناد قابلتنظیم بهصورت پیشنویس در دفاتر مشاورین املاک تهیه میگردند. امروز بهاتفاق مدیرکل ثبت استان تهران و هیئتهمراه ایشان، سرزده از تعدادی از مشاورین املاک سطح شهرری بازدید بهعمل آوردیم و بررسی کردیم که آیا به سامانه کاتب متصل شدهاند یا خیر و چنانچه مشکلی با سامانه مذکور دارند مطرح تا توسط کارشناسان ارائه طریق گردند .در بازدید بهعملآمده مشخص گردید که مشاورین املاک غالباً به سامانه مذکور متصل گردیده و برخی همچنان بهصورت سنتی عمل مینمایند. دراینهمایش تبیین گردید که اولاً مشاورین املاک میبایست هرچهسریعتر به سامانه کاتب متصل گردند و تنظیم اسناد بهصورت سنتی برای مشاورین املاک دارای مسئولیت مدنی و حقوقیست و توسط کارشناسان فناوری کانون سردفتران نیز راههای اتصال به سامانه کاتب و چگونگی کار با سامانه، آموزش داده شد تا مشاورین املاک بتوانند راحتتر و سریعتر به سامانه متصل گردند و درصورت مشکل میتوانند مستقیماً به اتحادیه املاک شهرستان یا به اداره فناوری کانون سردفتران استان تهران تماس حاصل نمایند تا جهت رفع مشکلشان چارهاندیشی گردد .مشاورین املاک در صف اول تنظیم اسناد مردم قرار دارند لذا قانونگذار جهت اهمیت بهاینموضوع و با تصویب ماده ۳ اجازه دسترسی آنها به سامانههای سازمان ثبت را تصویب نموده تا پسازاین اسناد بهصورت الکترونیک تنظیم گردد. تنظیم اسناد بهصورت الکترونیکی قابلرصد و پایش بوده و پس از تنظیم قرارداد در سامانه کاتب، در سامانه جامع املاک سازمان ثبت نیز بارگذاری میشود و چنانچه ملکی در دفتر مشاور املاک بهصورت الکترونیک تنظیم قرارداد شده باشد اجازه تنظیم همان مورد معامله را در دفتر مشاور املاک دیگری را نمیدهد و باعث میگردد که دیگر کلاهبرداران یک ملک را به چندیننفر نفروشند. طبق این قانون مشاورین املاک موظفاند ظرف یکسال به سامانه کاتب متصل گردند و کلیه عقود خود را دراینسامانه بارگذاری نمایند باتوجهبهاینکه از تیرماه امسال اسناد مالکیت املاک، توسط اداره ثبت طبق قانون بهصورت الکترونیک و حدنگار و با رنگ سبز صادر میگردد لذا تنظیم سند عادی بر روی اینگونه اسناد ممنوع بوده و صرفاً مشاورین املاک میتوانند پس از انجام دلالی، پیشنویس قرارداد را در سامانه کاتب تهیه و جهت تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی معرفی و ارجاع نمایند؛ لذا هم مشاورین املاک و هم مردم باید بهاینموضوع مهم توجه داشته باشند که نسبت بهاینگونه اسناد، سند عادی بهصورت سنتی تنظیم نکنند که در مراجع قانون مراجع قضائی پیگرد نیست و تبعات آن به مشاورین املاک برمیگردد. طبق ماده ۱۰ قانون الزام، سازمان ثبت موظف گردید سامانهای بهعنوان سامانه ادعای مالکیت یا سامانه ساماندهی اسناد عادی طراحی نماید و اشخاصی که مدعی مالکیت ملکی میباشند میبایست از تیرماه سال آینده دراینسامانه ادعای خود را ثبت نمایند و ظرف دوسال از تاریخ ثبت ادعای مالکیت، نسبت بهدرخواست صدور سند مالکیت ازطریق ادارات ثبت یا مراجع قضائی باید اقدام نمایند. مختصراً میتوان گفت که تصویب قانون و لازمالاجراشدن آن، چالشهای موجود در حوزه املاک کشور را بررسی و بهسرانجام مقصود رسانده و برطرف مینماید و ازآنجاکه از سال ۱۳۱۰ تاکنون علیرغماینکه قوانین متعددی جهت اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی مصوب شده لیکن همچنان نقلوانتقالات عادی و همچنین وجود املاک فاقد سند مالکیت باعث چالشهای زیادی برای مردم و دولت شدهاند و قانون مدرن الزام به ثبت رسمی معاملات، این چالشها را احصاء و در زمان معین برای آن راهکار قرار داده تا پس از دوره مشخص، همه املاک دارای سند مالکیت و همه انتقالات املاک بهصورت الکترونیکی و رسمی انجام گیرد. این دو مقوله و اجرای درست این قانون، هم بهنفع مردم و هم بهنفع دولت و هم بهنفع مشاوران املاک سراسر کشور است. کلیه املاک و اراضی کشور سنددار شده کلیه نقلوانتقالات بهصورت رسمی و برخط انجام میگیرد و خریدار و فروشنده فارغ از هر دغدغهای تنظیم سند انجام میدهند و مشاور املاک نیز با دسترسی ایجادشده در سامانه کاتب با اطمینانخاطر پیشنویس قراردادها را تنظیم و دلالی خود را انجام میدهد و دولت نیز ضمن رصد مالکیت اشخاص، حقوق خود را بهنحو صحیح دریافت میکند. پسازاین همایش در نشستی تخصصی که در محل اتاق اصناف شهرستان ری تشکیل شد سامانه کاتب بهصورت بر خط آموزش داده شد و ایرادات آن نیز شناسایی و موردرسیدگی قرار گرفت. جلسه ویژه بررسی مشکلات و نقاط ضعف و قوت سامانه کاتب با ارائه فیلم کوتاه تهیهشده توسط اتحادیه مشاورین املاک شهرستان ری و در حضور کارشناسان فناوری و اطلاعات کانون سردفتران و دفتریاران تهران برگزار شد. دراینمراسم مهندس بردابرد؛ مدیرعامل شرکت معتمد هوشمند تکسا نیز راهکارهای مربوط به مدیریت مالی و مالیاتی و گردش حسابهای موجود بر روی کارتخوانهای فعلی و استفاده از سرویسهای احراز هویت و دولت هوشمند بهمنظور تأیید و اصالت فرایندهای مربوط به خریدار، فروشنده و مهاجرت به کارتخوانهای اندرویدی برای یکپارچهسازی اقدامات را ارائه کرد. پیش از آغاز همایش مشاورین املاک شهرستان ری، جناب آقای مهندس افخمی و هیئتهمراه بهاتفاق آقای مهندس لامعی؛ ریاست محترم ثبتاسناد و املاک شهرستان ری و دکتر علی محسنی توانا و هیئتمدیره اتحادیه، با حضور بر سر مزار مطهر شهدای گمنام فرهنگسرای ولاء با قرائت فاتحه، ادای احترام کردند. پسازآن با حضور در دفاتر مشاورین املاک، بازدید میدانی داشتند و از نزدیک با دفاتر و میزان شناخت آنان با سامانه کاتب مطلع شدند. پس از برگزاری همایش، جلسهای در ساختمان اتاق اصناف شهرستان ری، با حضور دکتر علی محمدی؛ ریاست دادگستری کهریزک، مهندس افخمی؛ مدیرکل ثبتاسناد و املاک استان تهران و هیئتهمراه و هیئترئیسه اتاق اصناف ری و هیئتمدیره اتحادیه املاک شهرستان ری، درخصوص ارائه گزارش مشکلات سامانه کاتب که توسط کارگروه پژوهشی اتحادیه، جهت هرچهبهترشدن سامانه کاتب آماده شده بود، تقدیم حاضرین شود. مهندس حسین سبزعلی؛ رئیس اتاق اصناف ری، ضمن عرض خوشامد خدمت مدعوین و مسئولین محترم، بر لزوم آموزش و افزایش سطح آگاهی افراد و توجیهشدن اصناف در ارائه خدمات بهتر، تأکید نمودند و آنرا موجب نتیجهگیری بیشتر و بهتر دانستند.