مسکن
مشتریان آینده بازار مسکن چهکسانی هستند؟
یک کارشناس بازار مسکن گفت: با توجه به اینکه بیشترین معاملات مربوط به واحدهای کمتر از ۵۰۰میلیونتومان، کمتر از ۹۰متر مربع و بین سه تا چهارمیلیون تومان در هرمترمربع است برخلاف دورههای قبل، رونق بخش مسکن از طرف قشر متوسط انجام میشود که در سالهای گذشته برای آنها برنامهریزی نشده است. بهگزارش ایسنا، مهدی روانشادنیا اظهار کرد: آخرین آمار ارائه شده از معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه حاکی از آن است واحدهای دارای قیمت بیش از ۱۰میلیونتومان در هر مترمربع ۵.۴درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. واحدهای بیش از نهمیلیونتومان ۱۰درصد، واحدهای بالای هشتمیلیون تومان ۱۵درصد و واحدهای هفتمیلیون تومان در هر مترمربع ۲۰درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. از سوی دیگر بیشترین فراوانی خرید و فروش مربوط به واحدهای دارای قیمت بین سه تا چهارمیلیون تومان با سهم ۳۰درصدی از کل معاملات بوده است. این نمایه نشان میدهد که تمرکز بازار روی قیمت و متراژهای متوسط است. وی افزود: اگر زیربنای واحدهای فروش رفته را هم ببینیم متوجه میشویم واحدهای بالای ۱۵۰مترمربع کمتراز ۱۰درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند، حدود ۳۰درصد فروش مربوط به واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰متر و ۳۲درصد معاملات مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۸۰متر مربع بوده است. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: نتیجه اینکه کمتراز ۱۰درصد معاملات به واحدهای دارای ارزش بیش از یکمیلیاردتومان مربوط شده است، واحدهای بین ۵۰۰میلیون تا یکمیلیارد حدود ۲۰درصد کل معاملات را به خود اختصاص دادند. یعنی ۳۰درصد کل معاملات مربوط به واحدهای بالای ۵۰۰میلیونتومان بوده و ۷۰درصد دیگر را واحدهای دارای ارزش کمتر از ۵۰۰میلیونتومان در برگرفته است. روانشادنیا با بیان اینکه همچنین میانگین ۴.۸میلیون تومان قیمت مسکن شهر تهران نباید آدرس اشتباه به ما بدهد گفت: اگرچه قیمت میانگین شهرتهران حدود ۴.۸میلیونتومان در مهرماه اعلام شده ولی نکته این است که تمرکز خواستههای مردم برای واحدهای کمتر از ۹۰مترمربع، قیمت کمتر از میانگین شهر تهران و قیمت زیر ۵۰۰میلیونتومان است که آدرس تقاضا در بازار مسکن را نشان میدهد. وی خاطرنشان کرد: از بین سه گروه سرمایهگذاران حرفهای، سوداگران مقطعی و مصرفکننندگان، طیف سوم بیشترین حضور را در بازار مسکن دارند که نشان میدهد هماکنون در بازار مسکن، وزنه تقاضا سنگینتر از عرضه است. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: با توجه به نرخ ازدواج و طلاقی که در کشوراتفاق میافتد با جمعیت جوان، تقاضای مصرفی ثابت در سطح شهرها داریم که باید به آن توجه کنیم و اگر بخواهیم آدرس بدهیم که بازار ملک کلا رونق دارد یا رکود دارد آدرس خوبی به سرمایهگذاران دادهایم لذا باید سرمایهگذاران را به سمت واحدهایی هدایت کنیم که قیمت کمتراز ۵۰۰میلیونتومان و متراژ کمتر از ۹۰متر دارند. به گفته روانشادنیا، هماکنون حدود ۷۰درصد تقاضای مسکن برای واحدهای کمتر از ۱۰۰متر است در حالی که ۷۰درصد عرضه در واحدهای بالای ۱۰۰متر انجام میشود. این باعث شده از یک طرف با واحدهای خالی واز طرف دیگر با تقاضایی مواجه باشیم که به راحتی قابل پاسخ نیست. بهطور مثال در بازار مسکن امروز شهر تهران پیدا کردن واحدهای کمتر از ۵۰۰میلیون متناسب با سلیقه و توان خرید طیف متوسط به دلیل تقاضای ۷۰درصدی در بین این گروه کار دشواری است. وی با اشاره به ورود تدریجی متقاضیان از طریق تسهیلات بانکی به بازار مسکن پیشبینی کرد: اگر وامهای «مسکن یکم» و «تسه» وارد بازار شود با توجه به تقاضای مصرفی که ایجاد خواهد شد در دوره پیش رو در بازار مسکن متاسفانه یا خوشبختانه افزایش قیمتها از واحدهای متوسط، ریزدانه و ارزان قیمت شروع میشود؛ چیزی که در گذشته با آن مواجه نبویدیم. در گذشته با مسکن مهر به بخشی از تقاضای قشر آسیبپذیر و با تولید واحدهای لوکس به بخش مرفه جامعه پاسخ داده شد ولی قشر متوسط مغفول ماند. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در دورههای قبل کسانی که به قصد سوددهی وارد بازار مسکن میشدند تقاضا را دراین بخش تحریک میکردند اما در مقطع فعلی شروع کننده هر نوع تغییر و تحولی در بازار مسکن قشر متوسط و مصرفکنندگان واقعی هستند. لذا سمت عرضه در نیمه دوم امسال و نیمه اول سال آینده باید تمرکز خود را بر روی این گروه از متقاضیان قرار دهد.
افزایش ملایم ساختوساز در بافت فرسوده
وضعیت ارائه تسهیلات و همچنین رشد ساخت و ساز نشان میدهد در بافت فرسوده شرایط تحرک نسبی بازار مسکن وجود دارد، اما تعداد خرید و فروشها در این مناطق هنوز نسبت به میانگین شهر تهران پایینتر است. بهگزارش ایسنا، طبق آخرین آمار در مهرماه ۱۳۹۶ معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰سال با جهش ۱۰۷درصدی و واحدهای بیش از ۲۰سال با رشد ۶۳درصدی مواجه شدهاند. از سوی دیگر به دلیل نرخ سود تسهیلات هشتدرصد برای ساخت و ساز در بافت فرسوده که کمترین نرخ سود در سیستم بانکی محسوب میشود، تقاضا برای دریافت این نوع وامها افزایش یافت تا اینکه تعهدات بانک مسکن در بافت فرسوده مطابق برنامه امسال، به مراتب زودتر از ظرف زمانی تعیین شده (ششماهه به جای یکساله) تحقق پیدا کرد. با این حال بیشترین فروش در مناطق ۵، ۴ و ۲ انجام شده و با وجود ارایه تسهیلات هشتدرصد برای خرید و ساخت واحدهای نوساز در بافتهای فرسوده تعداد معاملات در این مناطق چندان بالا نیست. کمترین میزان رشد قیمت مسکن نیز در منطقه ۱۲ که دارای بیشترین پلاکهای فرسوده است با ۱.۲درصد تعلق دارد. ندا کسریکرمانشاهی ـ رئیس اداره کل تسهیلات تبصرهای بانک مسکن ـ از پرداخت ۲۹هزار و ۴۶۴فقره تسهیلات نوسازی به پروژههای مسکونی در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری طی دوسال گذشته توسط بانک مسکن خبر داد و گفت: از ابتدای سال ۱۳۹۴ تاکنون ۳۱هزار و ۶۵۶فقره معرفینامه احداث واحد در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری از سوی شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران صادر شده است که از این تعداد ۲۹هزار و ۴۶۴فقره تسهیلات توسط بانک مسکن به آنها پرداخت شده است. اقبال به سمت واحدهای قدیمیساز درحالی بیشتر شده که انتظار می رفت به دلیل مازاد ۲.۶میلیونی مسکن که حدود یکمیلیون واحد آن طی پنج سال اخیر افزوده شده و نیاز انبوه سازان به شارژ نقدینگی، شاهد عرضه بیشتر واحدهای نوساز در بازار مسکن باشیم. اما بهنظر میرسد به دلیل عدم کفایت تسهیلات ۱۶۰میلیونتومانی برای خرید واحدهای کلیدنخورده، متقاضیان هدفگذاری خود را به سمت اولویتهای بعدی تغییر دادهاند. تراکم جمعیت در شهر تهران به صورت متوسط ۱۳۷نفر در هرهکتار است، این درحالیست که در بافت فرسوده تراکم جمعیت به ۳۵۲نفر میرسد. از این رو تقریبا میتوان گفت تراکم جمعیت در بافت فرسوده سه برابر تراکم متوسط شهر تهران است. بافت فرسوده غیر از اینکه از نظر فضا، امکانات و ساختمان در شرایط بسیار بدی به سر میبرد، تراکم جمعیت بالاتری هم دارد چرا که خانههای کوچک در بافتهای ریزدانه وجود دارند. اما آخرین شرایط و ضوابط سقف تسهیلات بافت فرسوده شهری برای احداث هر واحد مسکونی در تهران و کلانشهرها مبلغ ۵۰میلیونتومان، در مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰هزارنفر جمعیت، ۴۰میلیونتومان و در سایر شهرها مبلغ ۴۰میلیونتومان است. دارندگان زمین ملکی یا خانههای کلنگی، که حسب تشخیص نهادهای ذیربط مبنی بر استقرار ملک مورد نظر آنها در حریم بافت فرسوده شهری، نسبت به معرفی آنها به بانک مسکن اقدام شده است، برای تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی به منظور استفاده شخصی و یا مجموعهسازی میتوانند از تسهیلات موضوعه در چارچوب ضوابط ذیربط جاری بهرهمند شوند. این تسهیلات صرفا برای ساخت واحدهای مسکونی در بافتهای فرسوده در قالب عقد مشارکت مدنی پرداخت میشود. حداکثر دوران مشارکت مدنی با توجه به حجم پروژه ۲۴ماه معادل دوسال و حداکثر مجموع دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی طرح ها نیز ۱۴۴ماه معادل ۱۲سال است.