خـانه‌نشینی سـرمایه‌هـا!

تقریبا در میانه بهار 96 هستیم و از آن همه غوغایی که در اسفندماه برای رونق بازار مسکن شنیده می‌شد خبری نیست. در واقع آنها که اسفند فروختند به نسبت سال جدید حدود 3/4 بیشتر سود کردند. بانک مرکزی در جدیدترین گزارش خود از تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردين‌ماه سال 96 که برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است اعلام کرد که در فروردين‌ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به 5384 واحد مسکوني رسيد که در مقايسه با ماه مشابه سال قبل 5/8 درصد کاهش نشان مي‌دهد. بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده به تفکيک عمر بنا در فروردين‌ماه سال 1396 حاکي از آن است که واحدهاي تا پنج سال ساخت با سهم 7/45 درصد بيشترين سهم از واحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقايسه با فروردين‌ماه سال قبل 6/6 واحد درصد کاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با قدمت بالاتر افزوده شده است. توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در فروردين‌ماه سال 1396 حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني در دامنه قيمتي
 «30 تا 35 »ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا با سهم 7/12 درصد، بيشترين سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاد داده و دامنه‌ای قيمتي «25 تا 30»و «35 تا 40» ميليون ريال به ترتيب با سهم‌هاي 1/12 و 3/11 درصدي، در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در اين ماه، توزيع حجم معاملات به‌گونه‌اي بوده است که در حدود 0/62 درصد واحدهاي مسکوني با قيمتي کمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسکوني شهر تهران (7/43 ميليون ريال) معامله شده‌اند. اگر آمار شهر تهران را به کل کشور تعمیم دهیم حکایت از آن دارد که یکی از دلایل رکود بخش ساختمانی به دلیل قیمت‌هایی بالاتر از توان قشر متوسط و روبه پائین جامعه است. هرچند که آمارهای رسمی ارائه برای خانه‌های خالی با هم اختلاف فاحش داشته و درصد خطای بسیار بالا را شاهد هستیم؛ با این حال طبق سرشماری نفوس و مسکن سال 95، تعداد واحدهای خالی مسکونی برابر با دو میلیون و ۵۸۷ هزار و ۴۰۰ واحد و اقامت‌گاه‌های دوم بالغ بر دو میلیون و ۱۱۵ هزار واحد است که در مجموع به چهار میلیون و ۷۰۲ هزار و ۴۰۰ واحد خالی می‌رسد. در واقع این آمار بحث‌برانگیز نشان داد که در فاصله سال‌های 90 تا 95 تعداد خانه‌های خالی حدود 5/55 درصد رشد داشته‌اند. با این وجود تعداد کل واحدهای در حال استفاده (مابه‌التفاوت تعداد کل واحدهای مسکونی با تعداد خانه‌های خالی) معادل یک میلیون و چهارصد هزار واحد کمتر از تعداد کل خانوارها است. یعنی هم‌اکنون بازار مسکن با کمبود یک میلیون و400 هزار خانه مصرفی و در حال استفاده در بازار مواجه است. طبق اصول شهری باید حدود پنج درصد از موجودی کل مسکن هر منططقه یا شهری برای گردش مسکن خالی باشد که به آن سهم متعارف می‌گویند. طبق نظر برخی از کارشناسان سهم عمده‌ای از خانه‌های خالی را مسکن‌های مهر بدون سکنه اطراف کلان‌شهرها تشکیل می‌دهد. این مسکن‌ها نه‌تنها به حاشیه شهرها آسیب زده و اموال دولتی را با نقصان مواجه ساخته‌اند که سرمایه اقشار متوسط را هم به دام انداخته‌اند. در طبقه‌بندی خانه‌های خالی بخشی هم متعلق به خانه‌هایی است که سرکوب تقاضا شده‌اند. این طبقه به همراه خانه‌هایی که برای کسب سود پس از خروج از رکو خریداری می‌شوند بدترین نوع خانه‌های خالی هستند که رکود را در وضعیت بدتری فرو می‌برند. اگر افزای خالی بودن خانه‌های لوکس را هم به طبقه‌های دیگر و کمبود واقعی تعداد مسکن به خانوارها بیافزاییم می‌بینیم بخش مسکن بیماری دارد. و بسیاری از سرمایه‌های مولد در آنها گیر افتاده‌اند. سال‌های 90 تا 92 که همراه با کاهش ارزش ریال در برابر دلار قیمت خودرو و مسکن رشد شدیدی را تجربه کردند. این موضوع سبب شد تا بخش‌های غیرفعال در بازار ساخت‌وساز مانند بانک‌ها هم وارد این فضا شوند و ساخت مسکن تصاعدی بالا برود. در همین حال میزان وام‌های مسکن و درآمدها متناسب با افزایش قیمت و تعداد مسکن افزایش نیافت علاوه بر آن پروژه‌های مسکن مهر هم بر پیچیدگی این مسئله افزود. در واقع مسکن‌ها تولید شده در بخش عادی و شهری با اقشار مختلف اجتماعی هم‌خوانی نداشته‌اند. بی‌پاسخ ماندن تقاضای مسکن موجب شد تا عرضه آن هم بدون پاسخ بماند و این وضعیت رکود مسکن را بیش از آنچه ایران تجربه دارد طولانی کرده است. با توجه به انتخابات آخر اردیبهشت تا پایان بهار مشاهده تغییر یا رونق محسوس در این حوزه محتمل نیست. مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه باید با استفاده از تجارب جهانی و مطالعات داخلی سیاست‌گذاری درستی در قبال خانه‌های خالی انجام دهیم در این خصوص گفت: «رونق بازار مسکن نیازمند بازتعریف مجدد است. تصور ذهنی مردم از رونق بازار مسکن، حدفاصل سال‌های ۸۹ تا ۹۱ است و فکر می‌کنند رونق یعنی پروانه‌های ساخت مسکن و مصرف سیمان و سایر مصالح باید به‌مانند آن زمان باشد درحالی‌که باید به‌طور شفاف در جامعه تبیین شود که تکرار آن اتفاقات در جامعه ‌نه‌تنها مطلوب نیست بلکه امکان‌پذیر هم نیست. سرمایه‌گذاران خانه‌های خالی به نظر می‌رسد به تفاوت وضعیت موجود با گذشته پی‌برده‌اند اما گروهی همچنان با پافشاری بر عقایدِ خود و به امید اینکه این دوران نیز می گذرد و به سود خود دست خواهند یافت در فکر تداوم وضعیت گذشته هستند. از دیگر سو درحالی که میزان سرمایه هنگفتی در خانه‌های خالی به تله افتاده است برنامه‌ریزی مسکن برای دهک‌های میانی و پایینی جامعه که مصرف کننده واقعی هستند نیازمند سرمایه است.» مظاهریان وضعیت بازار مسکن را به قله کوه یخی تشبیه هست و افزود: «اگر واقع‌بینانه به این موارد توجه شود کسی که طی چهار سال موفق به فروش این آپارتمان‌ها نشده است با توجه به پرداخت بهره بانکی به‌طور تقریبی از سرمایه آن چیزی باقی نمانده است و در حقیقت اتفاقاتی در حال رخ دادن است که هم‌اکنون ما تنها شاهد نوک قله کوه یخی هستیم و باید بتوانیم برای چاره‌جویی هم‌فکری کنیم.» نیاز به مسکن و افزایش قابل توجه خانه‌های خالی در کلانشهرها به‌ویژه در تهران در آینده نه‌چندان دور می‌تواند زمینه‌ساز مشکلاتی باشد که اگر از همین حال چاره‌ای برای آنها اندیشیده نشده باشد، پیامدهای سخت جبرانی را شاهد خواهیم بود. رونق بخش مسکن به‌معنای افزایش قیمت‌ها نیست بلکه منظور گردش خانه‌هاست که به‌واسطه آن حوزه‌های مرتبط با مسکن و شهرسازی مانند سیمان، چوب و صنایع وابسته، کاشی و سرامیک، در و پنجره و غیره هم به رونق و گردش کار برسند و بتوانند علاوه بر افزایش درآمدهای جامعه به اشتغال‌زایی هم منجر شوند.