در گفتوگو با یک کارشناس حوزه مسکن مطرح شد؛
افزایش قیمت مسکن به نفع هیچکس نیست
وحید حاجسعیدی
نقدینگی لجامگسیخته و انباشت پول در دست عدهای و ازسویی گرهخوردن بخشهای مختلف اقتصاد و شاخصهای قیمتگذاری به قیمت ارز، یکی از مشکلات بزرگیست که در سالهای اخیر شاهد این مسئله بودهایم و همینامر موجب افزایش نجومی قیمت مسکن، خودرو و حتی وسایل خانگی شده است. اوضاع زمانی پیچیدهتر از گذشته میشود که برخی از مهمترین کالاهای موردنیاز مردم ازجمله مسکن در قالب یک بازار سرمایهای به قیمت ارز گره بخورد. بیشک تازمانیکه تقاضای مؤثر در بازار مسکن ناشی از تقاضای سرمایهای باشد، شاهد افزایش قیمتهای نجومی در این بازار هستیم و خارجکردن این تقاضای سرمایهای، از واجبات نظام تصمیمگیری کشور در حوزه مسکن بهحساب میآید. در حقیقت سرمایهگذاری هجومی مردم در مسکن، سکه، ارز، خودرو و ... باعث افزایش قیمت میشود و سیاستهای دولت باید بهگونهای تنظیم شوند که نقدینگی کاهش پیدا کند. اولین راهکار کاهش نقدینگی نیز دریافت مالیات بهصورت منظم و غیرنمایشیست. در دنیا مالیات به صورتهای مختلف و از کالاها و خدمات متفاوت اخذ میشود؛ ولی در کشور ما طلافروش و آهنفروش و پزشک کمتر از معلم و کارمند مالیات میدهند! تبعات این مدل اخذ مالیات باعث افزایش نقدینگی و بالارفتن نجومی قیمت در بازارهای سرمایهای و حتی غیرسرمایهای (مثل خودرو) میشود. درچنینشرایطی که شرایط خرید و ساخت مسکن برای قشر پائین جامعه مهیا نیست، اجارهبها نیز بهتبع افزایش پیدا میکند و ماحصل آن مهاجرت مردم شهرنشین به حاشیه شهرها و حتی شهرهای کوچکتر و روستاها میشود. بهمنظور بررسی بازار مسکن، اجارهبها و چالشهای اینحوزه با مهندس ابوالقاسم زنگانه؛ کارشناس حوزه مسکن و مدیر مجموعه مشاور املاک سرپناه به گفتوگو نشستیم:
دلایل افزایش بیسابقه قیمت مسکن کدماند؟
نقدینگی بالا و نظاممندنبودن بازار سرمایهگذاری در کشور، عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر است. هرچند در سالهای گذشته نیز نظام سرمایهگذاری کشور هدفمند نبود و سرمایهگذاریها بهصورت تجمیعی بر روی موارد خاصی صورت میگرفت؛ ولی نکته اینجاست که در سالهای اخیر نوسانات و افزایش قیمت ارز، افزایش قیمت مصالح، جو روانی ایجادشده توسط فضای مجازی، بنگاهداری برخی نهادهای دولتی نظیر بانکها، افزایش نقدینگی، عدم نظارت دولت و ... درمجموع باعث هجوم سرمایهها به این سمت و افزایش قیمت مسکن شد. متأسفانه در کشور ما بعضی افراد دوست دارند قیمت خودرو و املاکشان بالا برود؛ اما در نظر نمیگیرند که تورم به سود هیچکس نیست. در ضمن عدهای با خانههایشان تجارت میکنند و زمانیکه ازلحاظ اقتصادی دچار کمبود میشوند، سعی میکنند ازاینطریق جبران مافات کنند که همینامر نیز باعث افزایش تورم و بالارفتن قیمت مسکن میشود.
چه کسانی از افزایش قیمت مسکن سود میبرند؟
بهجرئت میتوان گفت؛ افرادیکه دارای فعالیت اقتصادی هستند، از افزایش قیمت مسکن سود نمیبرند. افزایش قیمت مسکن باعث رکود در بازار خریدوفروش، ساختوساز، مصالح و اجارهنشینی میشود. کسی که دارای یک ملک مسکونیست و قصد خریدوفروش این ملک را ندارد، قطعاً با افزایش قیمت ملکش چیزی عایدش نخواهد شد و اکثر مردم هم چنین شرایطی دارند؛ اما همین افزایش قیمت منجر به بیکاری قشر زیادی از جامعه میشود. از مهندس و معمار و کارگر گرفته تا فروشنده مصالح و بنگاه و ... بماند که اجارهبها نیز افزایش پیدا میکند که تبعات آن در سطح جامعه جبرانناپذیر است؛ بنابراین اگر قیمتها واقعی و غیرهیجانی باشند، مردم برای ساخت و خرید مسکن رغبت بیشتری از خود نشان میدهند و چرخه اقتصاد و تولید روانتر میچرخد.
نقش دولت در تأمین مسکن را چگونه ارزیابی میکنید؟
دولتهای نهم و دهم ازطریق پول پرقدرت بانک مرکزی و بهمیزان حدود ۵۰هزارمیلیاردتومان در مسکن مهر هزینه کردند که علیرغم خانهدارشدن عدهای منجر به مشکلاتی در سطح اقتصاد کلان نیز شد. بعدازاین تجربه هرگاه صحبت از دخالت دولت در بخش مسکن میشود، این موضوع مدنظر قرار میگیرد که دخالت دولت در امر مسکنسازی و پول پاشی دراینحوزه باعث افزایش تورم میشود؛ بنابراین دولت نباید خود وارد ساختوساز شده و باید حمایتگر بخش خصوصی و انبوهسازان باشد تا چرخه مسکن بهصورت واقعی بچرخد و نظارت نیز مستمر و هدفمند باشد. در ضمن بانکها صاحب و مالک بزرگترین ساختمانها هستند و بهدنبال سود بیشتر هستند و بهترین سود را حوزه مسکن دارد و تازمانیکه بانکها بنگاهداری و خلق پول و دخالت در اقتصاد میکنند، دچار بیماری مزمن اقتصادی دولتی خواهیم بود و این نهضت ادامه خواهد داشت و برای این موضوع هم باید چارهای اندیشید.
نقش دولت را در حمایت از مستأجران چگونه ارزیابی میکنید؟
اگر دولت بهعنوان یک ناظر قوی به نقش اصلی خود یعنی تعیین راهبردها بپردازد، بسیار اثرگذارتر عمل میکند و میتواند مانع بروز بسیاری رخدادهای منفی اقتصادی شود؛ مثلاً اینکه تلاش شود تا قراردادهای اجاره بهجای یکساله، دوساله یا حتی پنجساله تنظیم شوند. در ضمن دولت باید برای حمایت از این سیاست، معافیتهای مالیاتی نیز درنظر بگیرد تا قولنامههای صوری شکل نگیرند؛ البته قبل از این بخشنامه باید مالیاتهای واقعی از موجران اخذ شود تا مشوقهای مالیاتی نیز برای موجران پیشبینی شده است، چشمگیر باشد و کسانی که واحد مسکن خود را دوساله یا بیشتر اجاره میدهند، بتوانند از معافیت مالیاتی استفاده کنند.
سخن پایانی
سیاستهای دولتها در طول سالهای اخیر درخصوص مسکن چارهساز نبوده و کارشناسان حوزههای مختلف اقتصادی باید باهم همفکری کنند و بهجای ارائه مسکنهای موقت نظیر ودیعه اجاره مسکن و دخالت دادن دولت در ساختوساز و ... چارهای قطعی بیندیشند. بازار مسکن در سالهای اخیر با افزایش و چالشهای متعددی همراه شده و وقتی بازار ثبات ندارد هرکسی قیمت خود را میگوید این واقعیت را باید درنظر گرفت که عرضه و تقاضا از یکسو و ازسویدیگر قیمت ارز است که بر این بازار تأثیر خواهد گذاشت. شاید دراینشرایط بتوان تنها چاره را کاهش نقدینگی و اخذ مالیات از خانههای خالی و لوکس قلمداد کرد تا سرمایههای سرگردان بهجای ورود به بازارهای موقت به بازار تولید تزریق شوند. هرچند تلاشهایی هم دراینمسیر گرفته که بازهم با نواقصی همراه است. بهعنوانمثال؛ دولت اعلام کرده افراد دارای چهار مسکن از پرداخت مالیات معاف هستند؛ ولی بین کسی که دارای پنج خانه است با فردی که 100 واحد مسکونی دارد فرقی نگذاشته و از هر دو گروه بابت هر خانه یکمبلغ ثابت اخذ میکند که محل اشکال است. طبیعتاً کسی که دارای 100 واحد مسکونیست سرمایه و درآمد بیشتری دارد و باید مالیات پرداختیست، بهصورت تصاعدی افزایش پیدا کند.