کد خبر:
354016
| تاریخ مخابره:
1402 يکشنبه 5 آذر -
07:19
انحصار زمین؛ بزرگترین مانع خانهدارشدن
«وام هست؛ اما کم است» را میتوان بهترین تعبیر برای تسهیلات مسکن و نقش آن در بازار مسکن خواند؛ تسهیلاتی که طبق تکلیف قانونی بر گردن بانکها گذاشته شده تا مردم بااستفادهاز آن بتوانند مسیر سخت خانهدارشدن را «کمی راحتتر» طی کنند. چندروزپیش بود که رئیس مجلس شورای اسلامی و در جریان بررسی بخشی از لایحه برنامه هفتم توسعه درباره رسیدگی به تخلفات بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن گفت: «طبق پیگیریهای ما بانکها به هرفردیکه برای دریافت تسهیلات مسکن مراجعه میکند، وام مسکن پرداخت میکنند. همچنین وی درادامه اینگونه گفت: وام مسکن هست، اما مردم توان پرداخت اقساط را ندارند». طبق قانون جهش تولید مسکن؛ بانکها مکلف به پرداخت ۲۰درصدِ منابع تسهیلاتی خود به حوزه مسکن شدهاند اما بانکها که سرشان به بنگاهداری گرم است، تمایلی دراینزمینه از خود نشان ندادهاند. جز بانک مسکن، سایر بانکها عملکرد ضعیفی و نزدیک به «صفر» داشتند. اگر از این تخلف قانونی بانکها بگذریم مسئله اصلی ایناستکه آیا وام مسکن باتوجهبه شرایط اقتصادی کشور و بازار مسکن میتواند راهگشا باشد؟ برای بررسی راهگشا بودن تسهیلات مسکن از دو منظر باید به آن توجه کرد: اول مبلغ وام و نسبت آن با کل هزینه مسکن در بازار و دیگری مبلغ اقساط وام است. درحالحاضر تسهیلات بانکی مرتبط با حوزه مسکن در سه قالب، وامهای نهضت ملی مسکن، وام مسکن با اوراق ممتاز و وام اوراق ممتاز جهت قانون جوانی جمعیت به مردم ارائه میشود. وام نهضت ملی مسکن طبق آخرین تصمیمات اخذشده، ۵۵۰میلیون تعیین شده، همچنین نرخ وام خرید مسکن با اوراق ممتاز نیز برای زوجین در تهران ۸۰۰میلیونتومان، در مراکز استانها ۶۴۰میلیونتومان و سایر مناطق ۴۸۰میلیونتومان است؛ و نهایتاً وام خرید مسکن قانون جوانی جمعیت با اوراق که طبق آن سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز بهازای هر فرزند زیر۲۰سال و حداکثر تا چهار فرزند ۲۵درصد اضافه میشود و برای خانوارهای دارای چهار فرزند زیر۲۰سال به دوبرابر سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن با اوراق خواهد رسید. در جوامع موفق در حوزه تأمین مالی مسکن بااستفادهاز تسهیلات بانکی، دستکم ۷۰ درصد از هزینه خرید مسکن در قالب وام بلندمدت به متقاضیان پرداخت میشود. بهعبارتدیگر اگر متقاضی ۳۰درصد از قیمت نهایی مسکن را نقد داشته باشد با کمک این تسهیلات میتواند خانهدار شود اما نسبت تسهیلات با قیمت نهایی مسکن در کشور ما چگونه است؟ مثلاً واحدی ۵۰متری (حداقل متراژ مطلوب یک زوج دونفره) طبق آمار رسمی بانک مرکزی که قیمت متوسط مسکن در تهران را متری ۷۷میلیون اعلام کرده، میشود سهمیلیارد و ۸۵۰میلیونتومان. درنتیجه وام ۵۵۰میلیونی در خوشبینانهترین حالت ممکن ۱۵درصد قیمت نهایی خانه را پوشش داده و تأثیر تعیینکنندهای در بالابردن استطاعت متقاضیان در خرید خانه ندارد. مسئله بعدی مقدار اقساط این تسهیلات است. اگر مبنای بررسی بر وام نهضت ملی مسکن گذاشته شود، مبلغ اقساط این وام پس از کاهش نرخ سود آن از ۲۳درصد به ۱۸درصد، بهروش پلکانی در سال اول به بیش از هفتمیلیون و ۳۵۷هزارتومان و سال بیستم بیش از ۱۲میلیون و ۹۰۰هزارتومان میرسد. اینکه آیا این اقساط ۱۲میلیونتومانی در استطاعت مردم است یا خیر را باید در مبلغ حقوق متقاضیان جست. اساساً دهکهای پایینی و میانی برای تأمین مسکن در طرحهای حمایتی و دولتی ثبتنام میکنند. براساس تصمیم شورایعالی کار، حقوق کارگران در سال ۱۴۰۲ با ۲۷درصد افزایش، پنجمیلیون و ۳۰۸هزار و ۲۸۲تومان است. یعنی یک کارگر در تهران با دریافت مزایای شغلی حدود نهمیلیونتومان درآمد دارد. این کارگر در کنار هزینههای خوراک، بهداشت، آموزش، پوشاک، حملونقل، تفریح، ارتباطات، کالا و خدمات؛ آیا توانایی پرداخت اقساط ماهی ۱۲میلیونتومان را دارد؟ مشخصاً خیر. نهایتاً میتوان گفت تسهیلات مسکن در شرایط کنونی بازار کشور نه کافیست و نه مؤثر. برفرضآنکه بانکها این وامها را هم به مردم عرضه کنند اما گرهای از کار مردم و مشکلات حوزه مسکن باز نمیشود. بازار مسکن، بازیگر اصلی دیگری دارد که ازقضا در سایه است. ازسویی، طبق آمار رسمی از سال ۱۳۷۷ تا ۱۴۰۰ شاخص قیمت زمین در تهران ۲۱۵برابر شده و ازسویدیگر ۷۰درصد قیمت نهایی مسکن را قیمت زمین تشکیل میدهد. بنابراین هرچقدر هم تسهیلات هم داده شود؛ بهعلت تورم بالای زمین، کمکی به خانهدارشدن مردم نمیشود. در درجه اول تورم مسکن که تابعی از تورم زمین بوده باید با سیاستگذاریهای مناسب کنترل شود. دراینخصوص مهدی پازوکی (اقتصاددان و استاد سابق دانشگاه علامه طباطبایی) علت اصلی مشکلات حوزه مسکن را انحصار زمین دانست و اینگونه توضیح داد: «من بهعنوان یک اقتصاددان عرض میکنم سلامت باید به اقتصاد کشور بازگردد. ما باید با سیاستهای خردمندانه اقتصادی، شرایط سالمی را دراینخصوص ایجاد کنیم. با برخورد علمی و درست با معضلات اقتصادی سلامت را به حوزه اقتصاد برگردانیم. یکسری از سیاستها نهتنها توزیع درآمدی را عادلانه نکردند، بلکه باعث ایجاد رانت هم شدهاند. با ایجاد زمینه رقابت میتوان جلوی رانت را گرفت. بازار رقابتی بهنفع مصرفکننده است و دولت باید زمینه بورسبازی را از بین ببرد. همچنین دولت باید رقابت سالم بین بنگاههای اقتصادی را فراهم کند، یعنی بین تولیدکنندگان مسکن این رقابت ایجادشده و اینحوزه از حالت بورسبازی خارج شود». پازوکی ادامه داد: «اما این رقابت سالم چگونه ایجاد میشود با ازبینبردن انحصار و رانت. انحصار یعنی رانت، اینرا نباید فراموش کنیم. ما باید هرگونه انحصاری را از بین ببریم. چه انحصار دولتی باشد، چه خصوصی و چه خصولتیها. انحصار یک پدیده شومی بوده و ایجادکننده رانت است. اگر این اتفاق بیافتد سلامت و رونق به اقتصاد بر خواهد گشت. پس برای حل مشکل مسکن دولت باید کاری کند که بخش خصوصی وارد میدان شود و سرمایهگذاری کند، اینمهم هم در سلامت اقتصاد که لازمه آن نبودن انحصار است اتفاق میافتد». همچنین محمد آریننژاد (کارشناس حوزه مسکن) دررابطهبا اهمیت شکستن انحصار زمین و استفاده از عرضه زمین برای تنظیم بازار مسکن کشور گفت: «رسیدگی به بحران مسکن مستلزم شکستن انحصارهای زمین و ترویج توسعه افقیست. با اجرای سیاستهایی که رقابت، شفافیت و توزیع عادلانه زمین را تشویق میکند، دولت میتواند محیطی ایجاد کند که گزینههای مسکن مقرونبهصرفه را تقویت کند. شکستن سلطه انحصارها فرصتهایی را برای توسعهدهندگان کوچکتر و افراد برای مشارکت در بازار مسکن باز میکند». آنچه متأسفانه مسئولان کمتر موردتوجه قرار میدهند موضوع زمین با اقساط بلندمدت است. تجربه مسکن مهر نشان داد تنها عامل ارزانبودن این مسکن «اقساط ۹۹ساله زمین» بود. اکنونکه دولت قصد دارد به ساختوساز توجه کند تا اقتصاد کشور از رکود خارج شود میتواند از سیاست زمین ۹۹ساله بهره برده و ضمن حل مشکلاتی که مسکن مهر داشت ازجمله خانههایی که با کمترین امکانات ساخته و تحویل مشتری میشد باتوجهبه میزان زمینهای موجود در بافت شهری اقدام به ساخت مسکن در محیطهای شهری کند.
محمدحسین سیفاللهی مقدم/ مهر