جولان غول ناآرام مسکن در جهان

بررسی شرایط کشورها نشان می‌دهد چالش مسکن یک معضل جهانی است و صرفاً به ایران تعلق ندارد. درحال‌حاضر عمده کشورهای اروپایی ازجمله انگلیس، فرانسه، آلمان و اسپانیا با مشکلاتی نظیر کمبود مسکن، قیمت‌های سنگین آپارتمان و گرانی اجاره‌بها مواجه‌اند. مسکن یکی از نیازهای اساسی است که کشورهای زیادی درقبال‌آن با مشکلات، مسائل و بحران مواجه هستند. به‌گزارش مجید انتظاری (ایسنا)؛ جوامع اروپایی دراین‌زمینه هریک مسائل خاص خود را دارند و سعی کرده‌اند متناسب با این‌مسائل، چاره‌اندیشی کنند. ایران هم به‌عنوان یکی از کشورهایی که در بخش مسکن وضعیتی بحرانی دارد؛ به راهکارهای خاص خویش نیازمند است. با «سید طه‌حسین مدنی» درباره چالش مسکن در جهان و ایران گفت‌وگو کردیم.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، فرانسه را یکی از کشورهای اروپایی دارای چالش مسکن عنوان و خاطرنشان کرد: کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه یکی از چالش‌های فرانسه است و این کمبود باعث شده تقاضا برای مسکن اجتماعی افزایش بسیارزیادی پیدا کند. کمبود مسکن اقتصادی دراین‌کشور همچنین باعث افزایش قیمت ملک و سخت‌شدن مالکیت برای خانوار کم‌درآمد شده. وی یکی‌دیگر از مشکلات مسکن در فرانسه را فرسودگی ساختمان‌ها خواند و گفت: بخش زیادی از ساختمان‌های موجود دراین‌کشور قبل از دهه ۱۹۷۰ ساخته شده و فرسوده‌اند. بازسازی این ساختمان‌ها به‌ویژه در بخش انرژی به هزینه‌های هنگفتی نیاز دارد. مدنی بابیان‌اینکه فرانسه در بخش مسکن با مشکلات شهری‌سازی هم مواجه است؛ گفت: طی سال‌های اخیر جمعیت روستایی به شهرهای بزرگی چون پاریس، لیون و مارسی مهاجرت کرده و تراکم جمعیت دراین‌شهرها را بالا برده‌اند. وی خاطرنشان کرد: ساخت‌وساز در فرانسه طی این‌سال‌ها با اهداف مربوط به کاهش تغییرات اقلیمی همخوانی نداشته و دراین‌زمینه هم نیاز به تغییروتحول دارد. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره وضعیت بازار اجاره در فرانسه گفت: طبق گزارش Visual Capitalist، قیمت اجاره در اکثر شهرهای فرانسه نسبتاً مناسب اما در پاریس با وجود اعمال نظارت و کنترل ازطرف دولت، بالاست. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند به نسخه ارائه‌شده برای حل چالش مسکن دراین‌کشور اشاره کرد و افزود: فرانسه حل چالش مسکن را با افزایش ساخت مسکن اجتماعی، برنامه‌ریزی برای نوسازی شهری، ارائه مشوق برای بازسازی بخش‌های مربوط به انرژی در ساختمان‌های فرسوده، پرکردن فاصله میان بازار آزاد و مسکن اجتماعی با ساخت مسکن‌های میانی و کاهش تراکم در مناطق شلوغ و استفاده از مناطق با تراکم کمتر دنبال کرده است. وی به وضعیت مسکن در کشور آلمان هم اشاره و خاطرنشان کرد: با توجه به‌گزارش Eurostat، در آلمان، بیشتر خانواده‌ها به‌جای خرید خانه، ترجیح می‌دهند خانه را اجاره کنند به‌همین‌دلیل ۵۳‌درصد از آلمانی‌ها اجاره‌نشین هستند. مدنی افزود: بالابودن تعداد مستأجران در آلمان، دولت این‌کشور را برآن‌داشته تا کمک‌های گسترده‌ای به این قشر داشته باشد اما با وجود این کمک‌ها، فشار بر بازار اجاره همچنان بالاست و شهرهای بزرگ مانند برلین و مونیخ طی سال‌های اخیر با افزایش سریع قیمت‌ها مواجه شده‌اند. وی خاطرنشان کرد: به‌طورکلی فرانسه و آلمان در بخش مسکن وضعیت بحرانی ندارند؛ اما با چالش‌های جدی در برخی شهرها مواجه هستند. مدنی گفت: کشورهای شمالی اتحادیه اروپا مانند دانمارک، هلند و سوئد دارای نظام‌های پیشرفته‌ای برای مسکن اجتماعی بوده و دسترسی آسانی برای مردم فراهم کرده‌اند؛ درمقابل، جوامع اروپای‌شرقی با تقاضای روبه‌رشد و مشکلات عرضه مواجه هستند. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: البته بخش مسکن در سوئد با وجود سیستم پیشرفته مسکن اجتماعی بدون مشکل هم نیست. یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها در سوئد، کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند استکهلم، گوتنبرگ و مالمو است. این مشکل باعث شده بسیاری‌ازافراد جوان و افراد کم‌درآمد نتوانند مسکن مناسبی بیابند و این‌امر نابرابری‌های بیشتری در بازار مسکن ایجاد کرده است. مدنی افزود: قیمت بالای زمین و بالارفتن هزینه ساخت، احداث مسکن اجاره‌ای یا اجتماعی را دراین‌کشور سخت کرده. این‌مسئله باعث افزایش تراکم جمعیت در مناطق شهری سوئد شده و کمبود فضای مناسب سکونت، مردم را ناچار به زندگی در خانه‌های کوچک کرده. همچنین در سوئد، افراد باید در صف‌های طولانی برای اجاره مسکن بمانند. قیمت مسکن‌های شخصی هم در سال‌های اخیر به‌طور چشمگیر افزایش یافته است. وی افزود: البته سوئد برای مقابله با کمبود مسکن، تلاش کرده در بخش دولتی و خصوصی ساخت مسکن اجاره‌ای را بااستفاده‌از تصویب قوانین ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد، مشوق‌های مالی و پروژه‌های حمایتی افزایش دهد. وی افزود: دانمارک هم با چالش افزایش قیمت اجاره و کمبود مسکن مواجه است. در شهرهای بزرگ دانمارک مانند کپنهاگ، قیمت‌ها و اجاره‌ها به‌طور چشمگیر افزایش یافته است. این‌‌امر دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه را برای بسیاری‌ازافراد دشوار کرده است. دولت دانمارک تلاش کرده تا با افزایش تعداد مسکن‌های اجتماعی و کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، این مشکل را کاهش دهد اما همچنان با چالش‌هایی روبرو است. وی گفت: وضعیت مسکن در کشورهایی که به آن اشاره شد بیشتر چالشی اما اوضاع مسکن در کشورهایی چون اسپانیا، بریتانیا، پرتغال، ایرلند و استونی بدترین وضعیت را دارد. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح  کرد: طبق گزارش Financial Times، اسپانیا با بحران جدی مسکن مواجه است. این بحران به‌دلیل کمبود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساخت‌وساز درطول سالیان گذشته به‌وجود آمده است. مالکیت خصوصی مسکن دراین‌کشور بسیاربالاست و اقداماتی مانند پیشنهاد وضع مالیات ۱۰۰درصدی بر خریداران غیراتحادیه اروپا، به‌عنوان سیاست‌های پوپولیستی مطرح شده که مشکل اصلی را حل نمی‌کند. مدنی به وضعیت پرتغال هم اشاره و اعلام کرد: Reuters در گزارش اخیر خود درباره وضعیت مسکن در پرتغال اعلام کرد که کمبود شدید مسکن اقتصادی، به‌ویژه در شهرهایی مانند لیسبون، یکی از مشکلات اساسی این‌کشور است. ورود سرمایه‌گذاران خارجی ثروتمند و ارائه مشوق‌های مالیاتی باعث افزایش قیمت ملک شده است. دولت برای سروسامان‌دادن به این‌وضعیت به‌دنبال تغییرکاربری اراضی روستایی برای ساخت مسکن است اما اینکه جمعیت شهری راضی به اسکان دراین‌مناطق شود؛ مشخص نیست. همچنین بحث زیست‌محیطی هم در قبال این‌برنامه وجود دارد. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند به‌گزارش The Times درباره وضعیت بازار مسکن بریتانیا هم اشاره کرد و گفت: از سال ۲۰۰۰، قیمت مسکن در بریتانیا رشد چشمگیری داشته و از حدود ۸۸هزار و ۵۰۰‌پوند به بیش از ۱۹۰‌هزار‌پوند در سال ۲۰۰۷ افزایش یافته است. این افزایش شدید، خانه‌دارشدن مردم را طی سال‌های اخیر سخت کرده است. وی گفت: ایرلند هم یکی‌دیگر از کشورهایی است که بدترین وضعیت مسکن را دارد. به‌گفته «Eurostat» قیمت اجاره در ایرلند بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ حدود ۸۴‌درصد افزایش یافته است. این افزایش فشار زیادی بر مستأجران وارد کرده است. مدنی به وضعیت مسکن در استونی هم اشاره و با استناد به‌گزارش Eurostat تأکید کرد: استونی بیشترین افزایش قیمت اجاره در اتحادیه اروپا را داشته و بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ اجاره‌بها دراین‌کشور ۲۱۰‌درصد افزایش یافته. این افزایش شدید نشانه‌ای از عدم‌تعادل جدی بین عرضه‌وتقاضای مسکن دراین‌کشور است. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درادامه بااشاره‌به توجه کشورهای اروپایی به راهکارهای جذب سرمایه‌های خرد برای توسعه ساخت‌وساز، گفت: اتحادیه اروپا با اجرای برنامه InvestEU سعی درحمایت‌از پروژه‌های ساخت‌وساز پایدار داشته است. این‌برنامه به‌ویژه به کشورهای با درآمد پایین کمک می‌کند تا پروژه‌های ساختمانی خود را تأمین مالی کنند و ازاین‌طریق ساخت‌وساز را افزایش دهند. اتحادیه اروپا همچنین بودجه‌هایی برای بازسازی انرژی ساختمان‌ها درنظر گرفته است. وی افزود: اروپا با توجه جدی به جذب سرمایه‌گذاران خصوصی در بخش ساخت‌وساز، دست به ایجاد پلتفرم‌های جذب سرمایه جمعی (Crowdfunding) در حوزه املاک زده که این‌موضوع امکان مشارکت سرمایه‌گذاران خرد را فراهم کرده است. از جمله نمونه‌های موفق این پلتفرم‌ها می‌توان به پروژه «Habitat Participatif» در فرانسه اشاره کرد که سرمایه‌گذاری جمعی شهروندان در توسعه مسکن را تسهیل کرده و نتایج مثبتی داشته. پلتفرم‌هایی دیگر مانند Crowdestate و FundedByMe هم به افراد اجازه می‌دهند در پروژه‌های مسکن و توسعه املاک سرمایه‌گذاری کنند. وی خاطرنشان کرد: اتحادیه اروپا همچنین برنامه‌های مختلفی برای ساخت مسکن پایدار و کاهش هزینه‌های انرژی درنظر دارد. برنامه‌هایی مانند «Horizon Europe» که به‌منظور ارتقای استانداردهای ساخت‌وساز در کشورهای عضو اتحادیه و کاهش تأثیرات محیطی طراحی شده‌اند، گامی مهم دراین‌راستا هستند. وی درباره علت اینکه چرا رشدهای اجاره و فروش در اروپا بحران محسوب می‌شود؛ گفت: چون اقتصاد کشورهای اروپایی تورم بسیارپایین و نزدیک به صفر دارند؛ رشد چند‌ده‌درصدی در بازار مسکن برای افراد غیرقابل‌قبول و مدیریت آن سخت است. ازاین‌رو رشد ۸۰‌درصدی را می‌توان یک وضعیت بحرانی تلقی کرد ولی اقتصاد ایران زیست تورمی دارد و سهم زیادی از تورم در بازار مسکن ناشی از کاهش ارزش ریال است. درحدی‌که طی دوره‌هایی تورم مسکن منفی بوده اما به‌دلیل کاهش ارزش ریال، قیمت مسکن افزایش پیدا کرده. به‌هرحال با طرح این‌مسائل به‌دنبال بررسی راهکارهای کشورهای اروپایی برای چالش‌های مسکن، میزان موفقیت آنان و اینکه چقدر می‌توان از تجربیات آنان در داخل استفاده کرد هستیم. مدنی به مشکلات مسکن در ایران اشاره کرد و گفت: ایران به‌طورکلی با شکاف میان عرضه‌وتقاضا مواجه است. کمبود عرضه و افزایش تقاضا باعث شده بازار مسکن امروز با یک ناترازی هفت‌میلیون واحدی مواجه شود. وی درباره افزایش قیمت مسکن و مصالح ساختمانی طی سال‌های اخیر در ایران هم گفت: افزایش متوسط قیمت یک‌مترمربع آپارتمان در شهرهای مختلف کشور در دوساله منتهی به ۱۴۰۲ حدود ۱۵۰‌درصد، در پنج‌ساله منتهی به ۱۴۰۲ بیش از ۸۰۰‌درصد و در ۱۰‌ساله منتهی به این‌سال حدود ۱۸۰۰‌درصد رشد داشته است. قیمت مصالح ساختمانی هم در دوسال منتهی به ۱۴۰۲ حدود ۷۴‌درصد، در پنج‌سال منتهی به ۱۴۰۲ حدود 1000درصد و در ۱۰‌ساله منتهی به ۱۴۰۲ تقریباً ۱۶۰۰‌درصد رشد کرده است. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند بااشاره‌به تورم مسکن در برخی از شهرهای بزرگ کشور، گفت: افزایش قیمت مسکن در دوساله منتهی به سال ۱۴۰۲ در مشهد و شهرکرد نزدیک به ۱۹۰ درصد بود. در تورم پنج‌ساله هم کرج و سمنان با حدود 1000درصد رشد دو شهر نخست کشور بودند. رشد قیمت ۱۰‌ساله منتهی به ۱۴۰۲ هم در یزد با ۳۵۰۰‌درصد رشد رکورد زده است. یزد در دوساله منتهی به ۱۴۰۲ هم ۱۷۰‌درصد رشد قیمت مسکن را تجربه کرده است. وی درباره مشکلات اساسی که به این‌وضعیت منجر شده است؛ خاطرنشان کرد: کمبود عرضه یکی از این مشکلات اساسی است که منجر به افزایش قیمت‌ها و کاهش دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب شده است. وی سوداگری زمین و عدم‌عرضه زمین متناسب با نیاز را یکی‌دیگر از مشکلات مسکن در کشور عنوان و خاطرنشان کرد: سوداگران با خرید و نگهداری زمین به‌امید افزایش قیمت، عرضه زمین را محدود کرده و قیمت‌ها را افزایش می‌دهند. این‌وضعیت نهایتاً منجر به افزایش قیمت مسکن و کاهش دسترسی به آن می‌شود. همچنین عملکرد دولت‌ها در الحاق زمین موردنیاز برای ساخت و کنترل قیمت‌ها واقعاً نامناسب و ناکافی بوده است. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: ساخت‌وساز در ایران طی سال‌های اخیر با مشکل رعایت‌نکردن استانداردها و کیفیت پایین ساخت هم مواجه بوده است. این‌مسئله میانگین عمر ساختمان‌های احداث‌شده را به ۲۶ ‌سال و نهایتاً به ۴۰‌سال کاهش داده است. این درحالی است که میانگین عمر ساختمان در اروپا تا ۱۰۰‌سال برآورد می‌شود. با کاهش عمر ساختمان‌های موجود و نیاز به بازسازی این سازه‌ها در زمان کوتاه‌تر، واحدهای جدید با قیمت‌های بالاتری عرضه می‌شود درصورتی‌که اگر سازه از ابتدا به‌صورت استاندارد ساخته شده بود؛ نه نیازی به بازسازی در مدت‌زمان کوتاه بود و نه قیمت منطقه با ساخت واحدهای جدید افزایش پیدا می‌کرد. همچنین با تخریب ساختمان‌های قدیمی و احداث ساختمان جدید، واحدهای قبلی از نظام عرضه حذف می‌شود. به‌عنوان نمونه وقتی یک ساختمان ۱۰ واحدی تخریب و ساختمانی ۱۵ واحدی به‌جای‌آن ساخته شود این‌طور نیست که ۱۵ واحد به آمار اضافه شده باشد بلکه عملاً فقط پنج واحد به نظام عرضه اضافه شده. وی گفت: یکی‌دیگر از مشکلات اساسی بخش مسکن در ایران، قدرت خرید کم و توان تأمین مالی ضعیف سازندگان است. این‌مسئله سرعت ساخت را به‌شدت کاهش داده و در بروز ناترازی میان عرضه‌وتقاضا و درنتیجه کمبود و افزایش قیمت مسکن نقش داشته است. مدنی ادامه داد: قوانین دست‌وپاگیر، ناکافی‌بودن قوانین راهگشا، فقدان اسناد بالادستی و راهبردی در حوزه صنعت ساختمان، نظارت ناکافی بر زنجیره ساخت و نبود حمایت مناسب از سازنده و مصرف‌کننده هم از دیگر مشکلات اقتصاد مسکن در کشور است. مدنی درپایان اصلاح برخی قوانین مانند قانون پیش‌فروش ساختمان، فروش متری و قاعده‌مند کردن پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، سوق‌دادن نقدینگی به بخش مسکن، ارائه زمین رایگان و الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی به‌خصوص در بافت فرسوده این‌شهرها را از جمله راهکارهای بهبود وضعیت مسکن در کشور دانست.